En ejerskifteforsikring kan beskytte dig som boligkøber mod visse skjulte skader og fejl, som allerede var til stede, da du overtog boligen, men som ikke fremgik korrekt af tilstandsrapporten eller elinstallationsrapporten.
Det gør ejerskifteforsikringen anderledes end en almindelig husforsikring. Husforsikringen beskytter mod nye skader, der opstår efter overtagelsen, mens ejerskifteforsikringen handler om forhold, der allerede eksisterede på købstidspunktet.
I denne guide gennemgår jeg, hvad en ejerskifteforsikring dækker, hvad den ikke dækker, forskellen på standard og udvidet dækning, hvor længe den gælder, og hvad du bør være særligt opmærksom på, før du vælger forsikring.
En ejerskifteforsikring dækker som udgangspunkt visse skjulte skader og ulovlige installationer, som var til stede ved overtagelsen, men som ikke fremgår korrekt af tilstandsrapporten eller elinstallationsrapporten.
Forsikringen tegnes af køberen og indgår som en del af huseftersynsordningen. Standarddækning opfylder lovens minimumskrav, mens udvidet dækning kan omfatte flere forhold.
Hvad er en ejerskifteforsikring?
Ejerskifteforsikringen er en særlig forsikring, der anvendes i forbindelse med køb og salg af fast ejendom.
Den har ét meget konkret formål:
At beskytte køberen mod visse skjulte fejl og skader, som allerede fandtes ved overtagelsen.
Det kan eksempelvis være:
- skjult fugtskade
- konstruktionsskade
- ulovlig elinstallation
- ulovlig VVS-installation
- skjulte fejl, som ikke fremgår af rapporterne
- forhold, der er klart forkert beskrevet i rapporterne.
Forsikringen dækker ikke automatisk enhver fejl, du opdager efter indflytning.
Der gælder en række betingelser.
Hvordan fungerer ejerskifteforsikring?
Når en bolig sælges gennem huseftersynsordningen, bliver der normalt udarbejdet:
- tilstandsrapport
- elinstallationsrapport
- tilbud på ejerskifteforsikring.
Sælger skal samtidig tilbyde at betale mindst halvdelen af præmien på det forsikringstilbud, som sælger har fremlagt.
Som køber vælger du selv, om du ønsker at tegne forsikringen.
Du er heller ikke tvunget til at vælge det selskab, som sælger har fået tilbud fra.
Hvad er huseftersynsordningen?
Huseftersynsordningen er en frivillig ordning, der bruges ved mange bolighandler.
Formålet er at give både køber og sælger en klarere fordeling af risikoen for skjulte fejl og mangler.
For at ordningen kan få den tilsigtede virkning, skal sælger blandt andet sørge for:
- gyldig tilstandsrapport
- gyldig elinstallationsrapport
- tilbud på ejerskifteforsikring
- skriftligt tilbud om at betale mindst halvdelen af forsikringspræmien.
Når kravene er opfyldt, kan sælger i vidt omfang blive fritaget for det almindelige ansvar for bygningens fysiske mangler.
Er ejerskifteforsikring lovpligtig?
Nej.
Som køber er du ikke tvunget til at tegne en ejerskifteforsikring.
Du kan købe boligen uden.
Men hvis der senere viser sig en skjult skade, kan du stå uden den forsikringsdækning, der ellers kunne have været relevant.
Samtidig kan sælger stadig have opnået ansvarsfrihed gennem huseftersynsordningen, selv om du vælger ikke at købe forsikringen.
Det er derfor en vigtig beslutning.
Skal sælger betale halvdelen?
Ja, hvis sælger vil opnå den almindelige ansvarsfrihed efter huseftersynsordningen, skal sælger skriftligt tilbyde at betale mindst halvdelen af præmien på det tilbud, som sælger har fremlagt.
Hvis du vælger et andet selskab eller en dyrere forsikring, er sælger normalt kun forpligtet til at betale et beløb svarende til halvdelen af den tilbudte præmie.
Kan køber vælge et andet forsikringsselskab?
Ja.
Du behøver ikke vælge det selskab, som sælger har indhentet tilbud fra.
Du kan selv undersøge markedet og vælge en anden ejerskifteforsikring.
Det kan være relevant, hvis du finder:
- bedre dækning
- færre klausuler
- lavere selvrisiko
- bedre udvidet dækning.
Sælgers bidrag ændres dog ikke nødvendigvis, bare fordi du vælger en dyrere forsikring.
Opfylder lovens minimumskrav og dækker blandt andet visse skjulte bygningsskader samt ulovlige eller mangelfulde el- og VVS-installationer.
Kan ud over standarddækningen omfatte forhold ved grunden, ulovlige kloak- og stikledninger, visse ulovlige indretninger, forurening og andre ekstra forhold.
Hvad dækker en ejerskifteforsikring?
En standard ejerskifteforsikring dækker som udgangspunkt skader, der:
- var til stede ved overtagelsen
- ikke er nævnt korrekt i rapporterne
- ikke var kendt af køber
- opfylder forsikringens betingelser.
Den kan blandt andet omfatte fysiske skader på bygningen.
Derudover dækker standardforsikringen bestemte problemer med el- og VVS-installationer.
Dækker ejerskifteforsikring skjulte fejl?
Ja, det er netop et af hovedformålene.
Men “skjult fejl” betyder ikke automatisk “forsikringsdækket fejl”.
Skaden skal være af en type, der er omfattet af forsikringen.
Derudover må den normalt ikke allerede være:
- nævnt i rapporterne
- oplyst af sælger
- kendt af køber
- undtaget i forsikringsvilkårene.
Derfor er det altid nødvendigt at vurdere den konkrete skade.
Dækker ejerskifteforsikring fejl i tilstandsrapporten?
Det kan den.
Hvis en skade er nævnt i tilstandsrapporten, men er klart forkert beskrevet, kan forsikringen stadig være relevant.
Det kan eksempelvis være, hvis et forhold fremstilles som mindre alvorligt, men reelt viser sig at være væsentligt mere omfattende.
Det afhænger dog af den konkrete situation.
Hvad dækker tilstandsrapporten?
Tilstandsrapporten beskriver boligens synlige skader og tegn på skader efter en bygningsgennemgang.
Den udarbejdes af en beskikket bygningssagkyndig.
Rapporten tager udgangspunkt i bygningens alder, type og stand.
Den er ikke en garanti for, at huset er fejlfrit.
Den bygningssagkyndige foretager heller ikke en destruktiv undersøgelse af hele huset.
Der kan derfor eksistere skjulte forhold, som ikke opdages ved gennemgangen.
Hvad er elinstallationsrapporten?
Elinstallationsrapporten udarbejdes af en autoriseret elinstallatørvirksomhed.
Den beskriver blandt andet:
- elinstallationernes funktion
- ulovlige installationer
- de fejl, der findes ved gennemgangen.
Sammen med tilstandsrapporten er elinstallationsrapporten en forudsætning for huseftersynsordningen og for, at der kan tegnes ejerskifteforsikring.
Dækker ejerskifteforsikring elinstallationer?
Ja.
Standarddækningen omfatter blandt andet manglende eller nedsat funktion af elinstallationer i og på de forsikrede bygninger.
Den kan også dække lovliggørelse af ulovlige elinstallationer, hvis forholdet ikke er nævnt i elinstallationsrapporten.
Det kan være en meget vigtig del af forsikringen.
Dækker ejerskifteforsikring VVS?
Ja, standarddækningen omfatter også visse problemer med VVS-installationer.
Det kan blandt andet være:
- manglende funktion
- væsentligt nedsat funktion
- ulovlige installationer.
Dækningen gælder som udgangspunkt installationer i og under de forsikrede bygninger frem til ydersiden af fundamentet.
Dækker ejerskifteforsikring kloak?
Ikke nødvendigvis under standarddækningen.
Kloak- og stikledninger uden for bygningens fundament kan høre under en udvidet ejerskifteforsikring.
En udvidet dækning kan eksempelvis omfatte:
- ulovlige kloakledninger
- ulovlige stikledninger
- visse skader på stikledninger.
Det er derfor et godt punkt at kontrollere.
Dækker ejerskifteforsikring fugt?
Det kan den.
Men fugt er ikke i sig selv nok.
Der skal være et dækket forhold, som udgør en skade eller væsentlig risiko for skade.
Et ældre hus kan eksempelvis have fugtforhold, der er normale for husets type og alder.
Det er derfor ikke sådan, at enhver måling af fugt automatisk giver erstatning.
Dækker ejerskifteforsikring kælder?
Ja, skader i kælderen kan være omfattet.
Men kældre er et klassisk område, hvor forventningsniveauet spiller en stor rolle.
En gammel kælder kan være fugtig uden, at der nødvendigvis foreligger en forsikringsdækket skade.
Forsikringen sammenligner i praksis forholdet med, hvad man med rimelighed kunne forvente af en tilsvarende bygning med samme alder og type.
Dækker ejerskifteforsikring skimmelsvamp?
Det kan den, hvis skimmelsvampen er en konsekvens af en dækket skjult skade.
Hvis årsagen eksempelvis er en skjult konstruktionsfejl, kan forsikringen være relevant.
Men almindelig skimmel som følge af:
- utilstrækkelig ventilation
- forkert brug af boligen
- forventelig fugt
- kendte forhold
er ikke nødvendigvis dækket.
Dækker ejerskifteforsikring svamp?
Det kan den.
Hvis huset har et skjult svampeangreb, som allerede var til stede ved overtagelsen og opfylder forsikringsbetingelserne, kan forsikringen være relevant.
Det afgørende er igen:
- om skaden eksisterede
- om den var skjult
- om den var kendt
- om den er dækket efter vilkårene.
Dækker ejerskifteforsikring råd?
Det kan den under samme grundprincipper.
Et råddent konstruktionselement kan være en dækket skade, hvis råddet var skjult og til stede ved overtagelsen.
Hvis forholdet derimod allerede fremgår af tilstandsrapporten, kan forsikringen normalt ikke bruges til blot at betale reparationen.
Dækker ejerskifteforsikring taget?
Ja, skjulte skader på taget kan være omfattet.
Det kan eksempelvis være alvorlige konstruktionsproblemer, som ikke fremgår korrekt af tilstandsrapporten.
Men et gammelt og slidt tag er ikke automatisk en skade.
Hvis rapporten klart beskriver, at taget er slidt og forventes at skulle udskiftes, kan du normalt ikke senere bruge ejerskifteforsikringen til at få et nyt tag.
Dækker ejerskifteforsikring et utæt tag?
Det afhænger af årsagen.
Hvis taget har en skjult konstruktionsfejl, der var til stede ved købet, kan forsikringen være relevant.
Hvis utætheden skyldes:
- almindelig alder
- slitage
- et forhold nævnt i rapporten
- en skade, der er opstået efter overtagelsen,
er situationen en anden.
Sidstnævnte kan i stedet være et spørgsmål for husforsikringen.
Dækker ejerskifteforsikring badeværelse?
Ja, skjulte fejl i badeværelset kan være omfattet.
Det kan eksempelvis være:
- skjult fugtskade
- mangelfuld vådrumssikring
- konstruktionsfejl.
En udvidet ejerskifteforsikring kan desuden hos nogle selskaber dække ulovligt udførte indretninger som mangelfuld eller ulovlig vådrumssikring.
Dækker ejerskifteforsikring ulovligt badeværelse?
Det afhænger af forsikringsproduktet.
Ulovlige bygningsindretninger kan være en del af den udvidede dækning.
Det er derfor et af de punkter, hvor standard og udvidet dækning kan adskille sig markant.
Dækker ejerskifteforsikring ulovligt byggeri?
Ikke nødvendigvis.
Der er forskel på:
- en fysisk skade
- en ulovlig installation
- et rent juridisk eller byggesagsmæssigt problem.
En tilbygning kan eksempelvis være fysisk fejlfri, men mangle nødvendige tilladelser.
Det betyder ikke automatisk, at en standard ejerskifteforsikring dækker forholdet.
Udvidede produkter kan have bredere dækning.
Læs vilkårene nøje.
Dækker ejerskifteforsikring fundament?
Skjulte skader på fundamentet kan være omfattet, hvis de opfylder betingelserne.
Det kan eksempelvis være en alvorlig konstruktionsfejl, som var til stede ved overtagelsen.
Men almindelige sætningsrevner og forhold, der må forventes i et gammelt hus, er ikke automatisk dækket.
Dækker ejerskifteforsikring sætningsskader?
Det kan den.
Men det afhænger blandt andet af:
- årsagen
- alvoren
- bygningens alder
- hvad rapporterne beskriver.
En mindre revne i et gammelt hus er ikke nødvendigvis en forsikringsskade.
En alvorlig skjult konstruktionsskade kan derimod være det.
Dækker ejerskifteforsikring fejl på varmepumpe?
Det afhænger af installationen og årsagen.
VVS-installationer i og under den forsikrede bygning er omfattet af standarddækningen efter bestemte regler.
Komponenter placeret uden for fundamentet kan være mere komplicerede.
Her bør du kontrollere det konkrete forsikringstilbud.
Hvad dækker standard ejerskifteforsikring?
Standarddækningen er fastsat gennem lovgivningen.
Den omfatter blandt andet:
- visse skjulte fysiske skader på bygningen
- klart forkert beskrevne skader
- manglende eller væsentligt nedsat funktion af relevante VVS-installationer
- ulovlige VVS-installationer
- manglende eller nedsat funktion af elinstallationer
- ulovlige elinstallationer
- visse forøgede byggeudgifter
- rimelig teknisk bistand
- genhusning i relevante situationer.
Det giver en grundlæggende beskyttelse.
Hvad er udvidet ejerskifteforsikring?
Udvidet ejerskifteforsikring bygger oven på standarddækningen.
Indholdet er ikke fastlagt på samme måde som standarddækningen.
Derfor kan to udvidede forsikringer være meget forskellige.
Typiske ekstra dækninger kan være:
- forhold ved grunden, der skader huset
- forurening
- ulovlige kloak- og stikledninger
- skade på stikledninger
- ulovlige bygningsindretninger
- kosmetiske forskelle
- udslip af vand, olie eller gas
- skimmelafrensning af indbo.
Det betyder ikke, at alle selskaber tilbyder alle punkterne.
Er udvidet ejerskifteforsikring bedre?
Den dækker mere.
Men det betyder ikke automatisk, at den er det rigtige valg for alle.
Du bør sammenholde:
- ekstra pris
- ekstra dækninger
- husets alder
- husets konstruktion
- rapporternes bemærkninger
- klausuler
- din økonomiske risikovillighed.
På et ældre eller komplekst hus kan de ekstra dækninger være mere interessante end på et simpelt nyere hus.
Hvad betyder klausuler i tilbuddet?
Klausuler er undtagelser eller særlige begrænsninger.
Et forsikringsselskab kan eksempelvis tage forbehold for et bestemt område af huset.
Hvis rapporten nævner fugt i kælderen, kan selskabet i nogle tilfælde tage et særligt forbehold for fugtskader dér.
Det kan gøre en stor forskel.
To ejerskifteforsikringer med næsten samme pris kan derfor være meget forskellige, hvis den ene har langt flere klausuler.
Hvor længe gælder ejerskifteforsikring?
Standard ejerskifteforsikring kan normalt tegnes med en løbetid på:
5 år
eller
10 år.
Udvidede ejerskifteforsikringer løber typisk i 10 år.
Skal man vælge 5 eller 10 år?
Det afhænger af huset og din risikovillighed.
En skade kan være til stede allerede ved overtagelsen, men først blive opdaget flere år senere.
Det taler for en længere dækningsperiode.
På den anden side koster 10-årig dækning normalt mere.
Jeg ville især overveje 10 år ved:
- ældre hus
- komplekse konstruktioner
- stor kælder
- mange tilbygninger
- væsentlige renoveringer
- usikker byggehistorik.
Hvornår skal skaden være opstået?
Det afgørende er, at den dækkede skade eller årsagen til den var til stede ved overtagelsen.
Du kan godt opdage den senere.
Hvis der derimod opstår en helt ny skade efter overtagelsen, er det normalt ikke ejerskifteforsikringen, der er relevant.
Her kan husforsikringen være den rigtige forsikring.
Ejerskifteforsikring eller husforsikring?
Det er to meget forskellige forsikringer.
Vedrører dækkede skjulte skader og fejl, som allerede eksisterede ved overtagelsen, men som ikke var kendt eller korrekt beskrevet.
Vedrører nye dækkede hændelser efter overtagelsen, eksempelvis brand, storm og visse vandskader.
Kan begge forsikringer være relevante?
Ja.
Forestil dig, at du køber et hus.
Efter tre måneder opdager du en gammel skjult konstruktionsfejl i taget.
Ejerskifteforsikringen kan være relevant.
To år senere river en storm taget i stykker.
Her kan husforsikringen være relevant.
Derfor erstatter de to forsikringer ikke hinanden.
Hvad dækker ejerskifteforsikring ikke?
Typiske forhold, der ikke nødvendigvis dækkes, er:
- skader nævnt korrekt i rapporterne
- forhold køber kendte til
- almindeligt slid
- forventelige forhold efter husets alder
- kosmetiske forhold uden relevant skade
- nye skader efter overtagelsen
- forhold undtaget gennem klausuler.
Derudover kan standardforsikringen have et smallere dækningsområde end en udvidet forsikring.
Dækker den forhold nævnt i tilstandsrapporten?
Som udgangspunkt nej.
Hvis rapporten klart fortæller, at et forhold er skadet, kan du ikke købe huset og senere kræve samme skade dækket som skjult.
Der er dog en vigtig undtagelse:
Hvis forholdet er klart forkert beskrevet, kan der stadig være dækning.
Hvad betyder husets alder?
Husets alder har stor betydning for, hvad du med rimelighed kan forvente.
Et hus fra 1930 bliver ikke vurderet efter samme standard som et hus fra 2024.
Ældre bygninger kan eksempelvis have:
- ældre konstruktioner
- mindre isolering
- mere fugt
- skæve gulve
- ældre installationer.
Et forhold skal derfor typisk være værre end det, du med rimelighed kunne forvente af et tilsvarende hus.
Er revner altid en skade?
Nej.
Små revner i et ældre hus kan være almindelige.
Forsikringen vurderer blandt andet:
- revnens størrelse
- årsag
- udvikling
- konstruktion
- husets alder.
En revne er derfor ikke i sig selv bevis på en dækket skade.
Hvad er selvrisiko på ejerskifteforsikring?
Ejerskifteforsikringer har særlige regler om selvrisiko og bagatelgrænser.
Standarddækningen har en lovbestemt nedre grænse, der indeksreguleres.
Der kan samtidig gælde en maksimal samlet selvrisiko gennem forsikringsperioden.
Den konkrete selvrisiko bør derfor være et vigtigt punkt i sammenligningen.
Hvorfor er selvrisikoen vigtig?
Forestil dig to forsikringer.
Den ene er 4.000 kroner billigere.
Men den har væsentligt højere selvrisiko.
Hvis du får flere dækkede skader gennem forsikringsperioden, kan den billige forsikring ende med at koste dig mere.
Se derfor både på:
- pris
- selvrisiko pr. skade
- samlet maksimal selvrisiko.
Jeg ville især kontrollere disse punkter:
- Løbetid: Gælder forsikringen i 5 eller 10 år?
- Standard eller udvidet: Hvilke ekstra forhold er dækket?
- Klausuler: Er bestemte dele af huset eller bestemte skadetyper undtaget?
- Selvrisiko: Hvad betaler du selv ved hver skade og samlet?
- Kloak og stikledninger: Er de omfattet uden for fundamentet?
- Ulovlige indretninger: Dækker forsikringen eksempelvis ulovlige vådrum?
- Forurening: Er grunden dækket, og hvilken beløbsgrænse gælder?
Hvad koster en ejerskifteforsikring?
Prisen varierer meget.
Den afhænger blandt andet af:
- husets størrelse
- alder
- købspris
- konstruktion
- rapporternes indhold
- løbetid
- standard eller udvidet dækning
- forsikringsselskabet.
Ejerskifteforsikring betales normalt som en engangspræmie for hele forsikringsperioden.
Det gør den anderledes end de fleste almindelige forsikringer.
Betales ejerskifteforsikring hver måned?
Normalt nej.
Præmien betales som udgangspunkt én gang.
Forsikringen gælder derefter i den valgte periode.
Det kan derfor se ud som en stor udgift ved boligkøbet, men den bør ses i forhold til en dækning på eksempelvis fem eller ti år.
Billigste ejerskifteforsikring
Jeg ville være varsom med kun at vælge ud fra pris.
En billig forsikring kan have:
- flere klausuler
- højere selvrisiko
- standarddækning i stedet for udvidet
- kortere løbetid.
Derfor bør tilbuddene læses side om side.
Den billigste forsikring er ikke nødvendigvis den, der giver dig mindst økonomisk risiko.
Kan man tegne ejerskifteforsikring efter overtagelsen?
Som udgangspunkt skal forsikringen tegnes i forbindelse med bolighandlen og før du overtager risikoen for ejendommen efter de relevante betingelser.
Du bør derfor ikke regne med, at du kan vente et halvt år, se om der dukker skader op og derefter købe forsikringen.
Beslutningen skal tages som en del af boligkøbet.
Hvad hvis man siger nej til ejerskifteforsikring?
Så bærer du selv en større del af risikoen.
Det betyder ikke nødvendigvis, at du aldrig kan rette et krav mod andre.
Der kan eksempelvis stadig være særlige tilfælde, hvor sælger:
- har givet garanti
- har handlet svigagtigt
- har handlet groft uagtsomt.
Der kan også være ansvar hos den bygningssagkyndige eller elinstallatøren, hvis rapporterne er fejlbehæftede.
Men den almindelige beskyttelse gennem ejerskifteforsikringen har du ikke.
Er sælger helt fri for ansvar?
Nej.
Huseftersynsordningen giver sælger en meget omfattende ansvarsfrihed, men ikke en absolut ansvarsfrihed.
Køber kan fortsat have krav mod sælger i særlige situationer.
Det kan blandt andet være, hvis sælger:
- har handlet svigagtigt
- har handlet groft uagtsomt
- har givet en garanti
- har fortiet relevante oplysninger.
Der kan også være forhold, som falder uden for huseftersynsordningens ansvarsfrihed.
Har sælger altid 10 års ansvar?
Uden brug af huseftersynsordningen kan sælger efter de almindelige regler hæfte for fejl og mangler i op til 10 år.
Når huseftersynsordningen anvendes korrekt, kan sælger i vidt omfang frigøre sig fra dette ansvar.
Det er en af de vigtigste grunde til, at ordningen anvendes så ofte.
Hvad er en sælgeransvarsforsikring?
En sælgeransvarsforsikring er en anden type forsikring.
Den beskytter sælger mod visse krav, der stadig kan rettes mod sælger efter handlen.
Den skal ikke forveksles med ejerskifteforsikringen.
Ejerskifteforsikringen beskytter køber.
Sælgeransvarsforsikringen beskytter sælger.
Hvad hvis den bygningssagkyndige har overset noget?
Hvis et forhold burde have været beskrevet i tilstandsrapporten, kan der være flere mulige veje.
Ejerskifteforsikringen kan i visse situationer dække skaden.
Forsikringsselskabet kan derefter undersøge, om der er grundlag for at rette et krav mod den bygningssagkyndige.
Du kan også have mulighed for at klage over rapporten.
Hvad hvis elinstallationsrapporten er forkert?
Der gælder tilsvarende principper.
Hvis elinstallatøren har overset ulovlige eller mangelfulde installationer, kan ejerskifteforsikringen være relevant.
Der findes desuden en klageordning for elinstallationsrapporterne.
Dækker ejerskifteforsikring ejerlejlighed?
Det er muligt at anvende huseftersynsordningen ved ejerlejligheder, men det sker relativt sjældent.
En gyldig tilstandsrapport på en ejerlejlighed kræver normalt også gennemgang af fællesejet.
Det gør processen mere omfattende og dyr.
Derfor bruges ejerskifteforsikring langt oftere ved villaer, rækkehuse og sommerhuse.
Dækker ejerskifteforsikring sommerhus?
Ja, huseftersynsordningen kan også anvendes ved sommerhuse.
De samme grundprincipper gælder:
- tilstandsrapport
- elinstallationsrapport
- forsikringstilbud
- skjulte skader.
Men forventningerne til bygningens stand afhænger naturligvis af sommerhusets alder og konstruktion.
Kan man få ejerskifteforsikring til alle huse?
Nej.
Forsikringsselskaber kan afvise bestemte ejendomme eller typer af huse.
Forsikringsoplysningen nævner blandt andet, at nogle selskaber kan have begrænsninger på eksempelvis:
- bindingsværk
- fredede ejendomme
- huse med særlige funderingsforhold.
Det betyder, at markedet kan være mere begrænset for visse ejendomme.
Hvad skal man gøre, hvis man opdager en skade?
Dokumentér forholdet, før du begynder større reparationer.
Tag:
- billeder
- video
- målinger
- håndværkerudtalelser.
Kontakt derefter forsikringsselskabet.
Undgå så vidt muligt at rive konstruktionen helt ned, før selskabet har haft mulighed for at vurdere forholdet, medmindre det er nødvendigt for at forhindre yderligere skade.
Må man reparere skaden først?
Som udgangspunkt bør du give selskabet mulighed for at besigtige skaden.
Hvis du bare reparerer alt og sender regningen bagefter, kan det blive vanskeligere at dokumentere:
- skadeårsag
- omfang
- om skaden var til stede ved overtagelsen.
Akutte skader skal naturligvis begrænses.
Hvem skal bevise, at skaden var der ved købet?
Som den, der kræver forsikringsdækning, skal du kunne sandsynliggøre, at betingelserne er opfyldt.
Derfor kan en byggesagkyndig vurdering være nødvendig.
Jo længere tid der går efter overtagelsen, desto vigtigere kan dokumentationen blive.
Kan forsikringsselskabet afvise skaden?
Ja.
Det kan eksempelvis ske, hvis selskabet vurderer:
- at skaden var kendt
- at forholdet fremgår af rapporterne
- at skaden ikke var til stede ved overtagelsen
- at forholdet er forventeligt for husets alder
- at skaden er undtaget
- at skaden ligger under den relevante grænse.
Bed om en konkret begrundelse, hvis du er uenig.
Kan man klage over ejerskifteforsikringen?
Ja.
Start med at klage til forsikringsselskabet.
Hvis I fortsat er uenige, kan der være mulighed for at indbringe sagen for Ankenævnet for Forsikring.
Tekniske vurderinger kan få stor betydning i sådanne sager.
Skal man få huset gennemgået af egen byggesagkyndig?
Det kan være en god idé.
Ejerskifteforsikringen bør ikke bruges som erstatning for grundig rådgivning før købet.
En køberrådgiver eller byggesagkyndig kan hjælpe dig med at vurdere:
- rapporternes bemærkninger
- risikokonstruktioner
- renoveringsbehov
- mulige skjulte problemer.
Det kan give dig et bedre grundlag for både købet og valget af forsikring.
Betyder ejerskifteforsikring, at man ikke behøver undersøge huset?
Nej.
Forsikringen er ikke en garanti mod alle problemer.
Hvis der er tydelige advarsler i tilstandsrapporten, bør du undersøge dem nærmere inden købet.
Du kan ikke regne med, at forsikringen senere betaler for noget, du allerede var advaret om.
Hvad bør man især se efter i tilstandsrapporten?
Jeg ville være særligt opmærksom på:
- tag
- kælder
- vådrum
- fundament
- revner
- fugt
- tilbygninger
- ældre installationer.
Se også på sælgers oplysninger.
En bemærkning kan være et signal om, at du bør få området undersøgt yderligere.
Skal man altid vælge udvidet dækning?
Nej.
Men du bør i det mindste undersøge forskellen.
Hvis den udvidede forsikring eksempelvis giver dig:
- 10 år i stedet for 5
- kloak og stikledninger
- ulovlige indretninger
- forurening
for en rimelig merpris, kan det være interessant.
Omvendt kan en dyr udvidelse med mange klausuler være mindre attraktiv.
1. Læs rapporterne først. Tilstandsrapport og elinstallationsrapport giver dig et billede af de kendte risici.
2. Sammenlign flere tilbud. Du behøver ikke vælge det selskab, sælger har fundet.
3. Se efter klausuler. En billig forsikring kan være mindre værd, hvis væsentlige dele af huset er undtaget.
4. Sammenlign 5 og 10 år. Overvej hvor længe du vil beskytte dig mod skjulte forhold.
5. Undersøg udvidet dækning. Se især på kloak, stikledninger, grunden og ulovlige indretninger.
6. Tjek selvrisikoen. Sammenlign både selvrisiko pr. skade og eventuelle samlede grænser.
Ofte stillede spørgsmål om ejerskifteforsikring
Hvad er en ejerskifteforsikring?
Det er en forsikring, der kan dække visse skjulte skader og ulovlige installationer, som var til stede ved overtagelsen, men som ikke fremgår korrekt af rapporterne.
Er ejerskifteforsikring lovpligtig?
Nej. Det er frivilligt for køberen at tegne den.
Hvem betaler ejerskifteforsikringen?
Køber tegner forsikringen. Sælger skal som led i huseftersynsordningen tilbyde at betale mindst halvdelen af præmien på det tilbud, sælger har fremlagt.
Kan jeg vælge et andet selskab end sælgers?
Ja. Du kan frit vælge et andet forsikringsselskab.
Hvad dækker ejerskifteforsikring?
Den dækker blandt andet visse skjulte bygningsskader og ulovlige eller mangelfulde el- og VVS-installationer efter forsikringsvilkårene.
Dækker den fejl, der står i tilstandsrapporten?
Normalt ikke, hvis forholdet er beskrevet korrekt. Hvis forholdet er klart forkert beskrevet, kan forsikringen dog være relevant.
Hvad er forskellen på standard og udvidet ejerskifteforsikring?
Standarddækningen opfylder lovens minimumskrav. Udvidet dækning kan blandt andet omfatte kloak, stikledninger, ulovlige indretninger, forhold ved grunden og forurening.
Hvor længe gælder ejerskifteforsikring?
Standarddækning kan normalt tegnes i 5 eller 10 år. Udvidede forsikringer løber typisk i 10 år.
Dækker ejerskifteforsikring skimmelsvamp?
Det kan den, hvis skimmelsvampen skyldes en dækket skjult skade, der var til stede ved overtagelsen.
Dækker ejerskifteforsikring kloak?
Standarddækningen omfatter ikke nødvendigvis kloak uden for fundamentet. Det kan være en del af en udvidet forsikring.
Dækker ejerskifteforsikring ulovligt badeværelse?
Det kan være omfattet af en udvidet dækning, eksempelvis hvis vådrumssikringen er ulovligt udført.
Hvad er forskellen på ejerskifteforsikring og husforsikring?
Ejerskifteforsikringen handler om skjulte forhold, som eksisterede ved overtagelsen. Husforsikringen handler primært om nye dækkede skader efter overtagelsen.
Kan sælger stadig være ansvarlig?
Ja, i særlige tilfælde. Det kan eksempelvis være ved svig, grov uagtsomhed eller garantier.
Kan man købe ejerskifteforsikring efter indflytning?
Du bør ikke regne med det. Forsikringen skal tegnes som en del af bolighandlen efter de gældende betingelser.
Kan ejerskifteforsikring betale sig?
Det er umuligt at vide på forhånd, om du kommer til at få en skade.
Hvis huset viser sig at være fejlfrit, kan præmien føles som penge, du ikke fik noget direkte ud af.
Men forsikring handler netop om risiko.
Ved et boligkøb kan en skjult konstruktionsskade koste:
- titusinder
- hundredtusinder
- i ekstreme tilfælde endnu mere.
Derfor ville jeg ikke kun spørge:
“Hvor sandsynligt er det, at huset fejler noget?”
Jeg ville også spørge:
“Hvor stort et tab kan jeg selv tåle?”
På et ældre hus med komplekse konstruktioner kan risikoen være anderledes end på et nyere og enkelt bygget hus.
Jeg ville især sammenligne:
dækning
klausuler
selvrisiko
løbetid
udvidelser
før jeg sammenligner prisen.
Ejerskifteforsikring er en af de forsikringer, hvor den billigste løsning kan være dyr, hvis den undtager netop det område af huset, hvor problemet senere viser sig.
Derfor anbefaler jeg at læse tilbuddet sammen med tilstandsrapporten og elinstallationsrapporten – og ikke som et selvstændigt dokument.
Så får du et langt bedre billede af, hvilken risiko du faktisk beholder selv.